Клуб бухгалтеров Buh-info.ee :: Бухгалтер бухгалтеру::
Добро пожаловать на сайт 'Клуб бухгалтеров Buh-info.ee' Estonian LinkExchange
  Войти/Создать логин
В начало Обсуждения Файлы Ссылки FAQ О нас
Пользователь
 



 


Все еще не зарегистрировались? Регистрация сделает комфортными Ваши посещения этого сайта, предоставит доступ ко многим дополнительным сервисам и настройкам, которые для анонимного пользователя недоступны.

Главное меню
· В начало

· Форумы
· Ссылки
· Файлы
· FAQ - ЧаВо
· Обзоры
· Юмор
· Объявления
· Калькулятор
· Рассылка
· [Facebook]


Поиск по сайту



Необходимое
KMKR
VAT
Регистр деят.
Ком.регистр
Пенс.страхование
Swedbank
SEB
Поиск информации
Эст-рус-эст словари
Налоги по з/п
Вал.курсы ЕЦБ

Сейчас на сайте
У нас 125 гостей и 4 зарегистрированных онлайн.

Вы - анонимный пользователь.


Новости
· Статьи
· Статьи по темам

· Новости
· Новости по темам
· Архив новостей

Сайт
· Топ 10
· Обратная связь
· Посоветуй другу
· Статистика 1
· Статистика 2

Последние обсуждения

7 последних тем:
· Поздравляем Елену (sass) днём рождения!
kriston
17 Окт, 2018 г. - 15:11
· затраты на ресторан
Gallana
17 Окт, 2018 г. - 14:26
· Годовой отчет КТ за 2018г
astik
16 Окт, 2018 г. - 09:16
· Как составить годовой отчет при разделении фирмы?
astik
16 Окт, 2018 г. - 09:10
· печать документов.
edita
15 Окт, 2018 г. - 12:40
· Аренда недвижимости
balman
12 Окт, 2018 г. - 11:47
· Подтверждение экспорта
Liisa99
11 Окт, 2018 г. - 11:14

Orphus
Система Orphus

Бух-Чат
Тип: Обычный
Курилка
On-line: 0 человек

Сборы
Монетизация благодарностей



Как создать квартирное товарищество

(2340 всего слов в этом тексте)
(4484 просмотров)   Версия для печати

www.mky.ee
Март Виннал, председатель правления Объединения квартирных товариществ Мустамяэ

Жильцы любого дома – это мини-модель общества Эстонии

В многоэтажных мустамяэских домах более 200 квартир, в малоэтажных 60, в среднем на жилой дом приходится по сотне квартир и около 300 жильцов. Это почти что социум, срез всего общества по основным признакам пола, возраста, национальной принадлежности, уровню образования. Мне доводилось сталкиваться с жильцами разных домов и зачастую слышать, что именно их дом особенный – то потому что в нем много русских, то потому что много пенсионеров и т.п. При ближайшем же рассмотрении нет ничего особенного в составе жильцов не бывает. Время одинаково причесало население всех домов – за десятилетие независимости многие сменили местожительство, квартиры приватизировались, доля семейных расходов на жилье возросла, произошла дифференциация людей по уровню доходов, люди, не нашедшие себя в новых условиях, выселились. Одни дома находятся в лучшем состоянии, другие - в худшем, но в смысле демографической модели все они одинаковы. В каждом разброс жильцов, как говорится, от и до. Есть весьма важные персоны, преуспевающие и малообеспеченные, семьи с детьми и без детей. С другой стороны – есть люди пожилые, образно говоря, тети Маали и тети Веры. А по национальной принадлежности, точнее по языку общения, эстонцев и русских более-менее поровну.

Тут-то и предстоит решить сложную задачу – организовать жизнь социума, в котором возможности и желания жильцов достаточно разные. В одном зале надо собрать разношерстную аудиторию, найти для нее общий уровень хозяйствования, который приемлем и человеку современному, приемлем и понятен для тети Веры и тети Маали. Я много бывал на таких учредительных собраниях. Бывал и на таких, что сходились по третьему разу, но так и не продвинулись дальше обсуждения зарплаты уборщицы. Они путали принципиальные вещи и вопросы организации текущей жизни. А ведь принципы квартирного товарищества необычайно просты. Поскольку жильцы – это мини-модель общества Эстонии с его парламентской формой управления, то по такому же принципу следует устраивать и жизнь домового социума. Общее собрание жильцов, подобно парламенту - высшая власть, обязанная принимать самые важные решения. Исполнительная власть в парламентском государстве в руках правительства, на уровне квартирного товарищества – это правление, демократически избранное общим собранием.

Почему-то зачастую думают, будто демократичным бывает управление домом лишь тогда, когда все вопросы решает общее собрание. Работе правления особенно мешают те, кто в каждом деле хотят быть первыми умниками. А самые умные у нас те, у кого есть время, мало работы и малые доходы. Обычно это пожилые люди, есть и помоложе, но, как говорится, отставшие от поезда. Ждут, когда подойдет следующий…Эти-то самые умные и не дают работать правлению, им хочется быть вроде исполнительных директоров. На десяток таких светлых голов всегда не меньше сотни разных идей и точек зрения. Опровергая каждую из них, правление должно еще и дело делать…

Разумеется жильцы в общих чертах знают, что нужно для дома - где, например, надо сменить окна-двери, где трубы, а где проводку, где и что уплотнить , чтобы бесконечные аварии не мешали жить, чтобы в подъезде не воняло, не гуляли сквозняки, чтобы в нем не слонялись посторонние. Как все это осуществить и во сколько это обойдется, каждый жилец знать не обязан. Для того существует правление, реализующее все принципиальные решения общего собрания наилучшим способом. К работе правления жильцам дома надо относиться так же, как к деятельности правительства. Правительству надо дать возможность работать.

Общее собрание в многоэтажном доме дело не будничное, его обычно проводят раз в год. Чем отлаженней жизнь в доме, тем меньше народу приходит на общее собрание, тем трудней собрать на него кворум. Когда собственник квартиры видит, что жизнь идет нормально, двери в доме запираются, трубы не текут, подъезды отремонтированы, ежемесячные счета его устраивают, он доволен организацией жизни в доме и полагает: зачем идти на какое-то собрание убивать время.

Неизбежность совместных действий Каждый собственник квартиры суверен. Если он собственник недвижимости, если его собственность внесена в Крепостную книгу, он по сути такой же собственник недвижимости как и хозяин дома в Пирита. Принципиальной разницы нет. Единственное - собственники квартир живут под общей крышей, имеют общие трубопроводы, общую пуповину. И управлять этим сообществом несколько сложней, чем хозяйствовать в отдельном доме. Закон четко прописывает взаимоотношения: каждый собственник квартиры распоряжается в своей квартире самостоятельно, но совместной собственностью хозяйствуют совместно. Собственнику квартиры неизбежно приходится принимать во внимание общие интересы, считаться с правами соседей, действовать сообща с ними.

В сознании квартирных собственников надо сломать серьезные барьеры, чтобы осознать, что крыша нужна не только тем, кто живет на верхнем этаже, но и тем, кто на первом, что не уплотненные окна подвалов и лестничных клеток увеличивают потери тепла во всем доме. Дойти до понимания, что все трубы в доме – общие, а система центрального отопления так же одна на всех. Хорошо еще то, что потребление воды и электроэнергии можно подсчитывать индивидуально.

Командная работа правления Дела в квартирном товариществе идут хорошо, если у него деятельное правление. В Мустамяэ десятка два квартирных товариществ работают весьма успешно. Правления не обязательно должны состоять из специалистов жилхоза. Достаточно здравого смысла, способности учиться, уметь считать, вести дела в современном обществе, преодолевать барьеры. Основа успеха правления не отдельные мудрецы, а командная работа. Все предстоящие дела прежде обсуждаются до мелочей, только потом начинается их реализация. Иногда излишне мудрствующий человек может быть даже вреден, поскольку мешает командной работе. Такое правление не будет дееспособным. Еще хуже, если в правление попал человек, имеющий личные мотивы, например, получить заказ для своей (или знакомой) фирмы, это неизбежно приводит к разногласиям.

Если правление делает только первые шаги, ему важно знать с кем можно посоветоваться. Сейчас получить совет уже не сложно. Примеры налицо – хорошо работающих товариществ в Мустамяэ около двадцати. Они соединились в Объединение квартирных товариществ Мустамяэ. Объединение обобщает опыт, создает базу данных по подрядным фирмам, кредитным учреждениям и другим вопросам, интересующим квартирные товарищества. Одновременно объединение действует как лобби интересов квартирных собственников в местном самоуправлении и других учреждениях, защищает их от коммунальных предприятий-монополистов.

Бухгалтерия и финансовое управление Есть определенная группа людей – громкоголосых, вздорных, отвлекающих внимание от важнейших вопросов. Для них важней знать сколько получает уборщица, поскольку ею работает подруга. Меньше интереса вызывает зарплата председателя правления, или исполнительного директора. Тут распространяются нелепые сплетни о расходовании средств товарищества. Поводов достаточно: через правление проходят огромные суммы, правда, все они преимущественно перечисляемые – за воду, электричество, тепло и тому подобное. И другая смешная забота таких людей – где взять бухгалтерию подешевле. Совершенно неверная постановка вопроса. Я всегда отвечаю: самого дешевого бухгалтера вы найдете на улице.

Среди бомжей, выучившихся в начальной школе читать, писать и заполнять счета от руки. Квартирному товариществу нужна не просто бухгалтерия, нужен экономический расчет. Бухгалтерия в принципе фиксирует уже состоявшееся. Учет в жилищном хозяйстве требует не просто точной бухгалтерии, фиксирующей состоявшееся – платежи, перечисления, денежные поступления и т.д., а требует еще и не менее важного – финансового управления, планирующего денежные поступления и их расход на ближайшие годы. Но и тут член правления не обязан быть умней рядового члена общества. Но он должен быть в курсе возможных перемен в инфраструктуре – что будет с «Таллинна веси», с «Таллинна союс», каковы будут реалии на мировом рынке и в Эстонии. Правление должно уяснить себе все это.

Не бойтесь брать кредиты для обновления! Дома в Мустамяэ построены тридцать лет тому назад. Состояние отдельных конструкций и техносистем таково, что ремонтировать их не имеет смысла – пустая трата денег. Что изношено вконец, надо радикально обновлять, менять. Деньги на это требуются сразу, немедля. Реновировать дом надо на кредитные средства - так поступают во всем мире. Размер предполагаемого кредита зависит от объема необходимых работ по обновлению (лестничные клетки, электропроводка, отопительные, водопроводные системы, крыша и т.д.) В Объединении квартирных товариществ мы разработали по всем этим видам четкие модели. Мы знаем среднюю платежеспособность людей, среднюю стоимость работ по реновированию и оперируем обоими этими исходными. На то, чтобы привести в порядок мустамяэский дом требуется в пересчете на каждый квадратный метр жилплощади 250-300 крон. Каким при этом будет платежное бремя квартирного собственника (семьи), иллюстрирует следующий пример.

Если брать кредит на десять лет, его можно обслуживать из тех денег, что поступают в фонд ремонта дома в составе ежемесячных платежей. Во времена домоуправлений в квитанциях отдельной строкой стояли ремонт, локализация аварий, аварийный ремонт, общее обслуживание. Сейчас все эти деньги вписываются в строку ремонт. Из них идет возврат кредита и покрытие процентов. Если для реновирования дома брать максимальный кредит – по 300 крон на квадратный метр, семья ежемесячно должна будет платить по 4-5 крон за квадратный метр, то есть столько же сколько платила все время. Деньги взяты из банка в форме кредита возвращаются из средств ремонтного фонда.

Пенсионеру тоже приятно жить в ухоженном доме Чтобы обновить средний мустамяэский дом, в пересчете на квартиру площадью, скажем, 50 квадратных метров, надо взять кредит примерно в двадцать тысяч крон на десять лет. Преуспевающий человек такие деньги просто вынимает из кармана, пенсионер выплачивает долг по счету ежемесячно – по 4-5 крон с квадратного метра. Свою старость он проживает в обустроенном доме, не платя больше, чем прежде. На месячной квитанции не надо писать слово «кредит», которое все еще пугает людей. По сути, с точки зрения жильца, дело идет не об оплате кредита, а о целевом взносе, идущем на ремонтные нужды.

Банки доверяют квартирным товариществам Прошли те времена, когда кредиты на реконструкцию могли брать лишь жилищные товарищества, дававшие в залог банкам дом. Во многом это произошло, благодаря Объединению квартирных товариществ Мустамяэ. Мы объяснили банкам, что более надежного партнера, чем квартирное товарищество, им не найти. Квартирное товарищество не может обанкротиться. Такое может случиться лишь в том случае, если все собственники квартир дружно откажутся платить по ежемесячным счетам. Это просто немыслимо. Новый закон о квартирной собственности, наряду с сомнительной ценности положениями, содержит и кое-что хорошее. Он позволяет проще управляться с теми собственниками, которые не выполняют своих обязанностей перед товариществом. Это вселяет больше уверенности в тех, кто берет кредит, и в тех, кто его предоставляет. Объединение квартирных товариществ Мустамяэ располагает разными моделями кредитных договоров, разработало варианты снижения рисков для банка «Сампо», Юхисбанка и Хансабанка.

Дальше других продвинулись мы в сотрудничестве с банком «Сампо» (бывшим «Оптива»), который первым рискнул кредитовать квартирные товарищества. Банк не требует больше в залог квартиры. Другими словами, нет уже той опасности, что по какой-то причине (злоупотребления правления или нечто подобное) под ударом окажется чья-то квартирная собственность, и семья, отдавшая квартиру в залог, окажется без крыши над головой. Залогом для банка является обязательство каждого собственника квартиры регулярно вносить плату на ремонт.

У тех же, кто входя в правление, планируют взять кредит и реализовать его в реновиновировании дома, должно быть чувство ответственности и здравый смысл, чтобы не заключать невыгодных договоров. Тогда решение о кредите найдет поддержку и у высшего органа управления домом – общего собрания квартирных собственников.

Не стоит изобретать велосипед, когда хорошие примеры перед глазами. Пойдите, посмотрите те дома, которые уже приведены в порядок, Поинтересуйтесь, услугами каких фирм они пользовались. В Интернете можно узнать расценки всех фирм.

Не стоит дожидаться лучших времен Думаю, что и в ближайшие годы соотношение спроса и предложения на рынке строительных услуг будет благоприятным для заказчика. Несколько лет тому назад, в период перегрева эстонской экономики трудно было найти проектировщика и строителя, им приходилось платить помногу. Сейчас тех, кто готов работать больше, чем желающих воспользоваться их услугами. Если цены на строительство больше снижаться не будут, экономика начнет проявлять активность, смею допустить, что те работы по реновированию, что мы заказываем сегодня, через 3-5 лет станут в два раза дороже. Рабочая сила подорожает. Соотношение спроса и предложения уравновесится. Выжившие фирмы сведут концы с концами. Сейчас самое время брать кредит. Не стоит обивать пороги банков – у Объединения квартирных товариществ |Мустамяэ есть база данных о стоимости различных работ по реновированию, лучшим подрядным фирмам и условиям кредитования. Мы не являемся чьими-то рекламными агентами, любой заинтересованный может прийти к нам, познакомиться с нашими данными, выбирать то, что ему выгодно.

Надо учитывать платежеспособность семьи Планируя объем реновирования, надо непременно учесть кое-что очень важное. Наше товарищество «Мустамяэтеэ 149», благодаря кредиту, в общем привело дом в порядок. Около полвины квартирных собственников хотели бы большего, будучи готовы платить больше. К сожалению, позволить себе это мы не могли, поскольку знаем всех жильцов дома, знаем их возможности. В доме живет 350 человек. Около 30% - те, кого мы считаем малообеспеченными. Они самые исправные плательщики по текущим счетам, но они - потолок их платежеспособности. Цены постоянно растут. Дорожают коммунальные услуги – электричество, тепло, телефон, другие средства коммуникации. Тарифы на воду повышаются в полтора раза… А главный доход этих семей – пенсии – не растут в унисон с ценами. Не ожидается и роста пособий на детей. Жизнь стремительно дорожает. Мы не может равняться на желания зажиточной части жильцов, в противном случаем мы превратим в неплатежеспособных почти треть семей. Это обстоятельство и ставит предел объемам реновирования. Переходить за него считаем безнравственным.

Записал Калью Мюрк

Идеальный председатель Успех квартирного товарищества во многом зависит от способностей председателя правления, особенно, если председатель к тому же еще и исполнительный директор, а общее собрание приняло постановление провести в доме масштабные ремонтные работы. Какими качествами должен обладать идеальный председатель квартирного товарищества? Ответить на этот вопрос я попросил председателя правления Объединения квартирных товариществ Мустамяэ Марта Виннала.

Если дом затеяли реновировать, то делать это следует быстро, чтобы жильцам не пришлось долго терпеть неудобства, чтобы проволочки с работами не обернулись дополнительными расходами. Поэтому председатель правления должен освободиться от всех иных обязанностей, поскольку на них у него все равно времени не хватит.

Он должен быть хорошим современным руководителем-хозяйственником, хорошо знать финансовый рынок – что особая статья. В то же время он должен быть хорошим инженером, знающим техносети.

Председатель должен хорошо ориентироваться и в юридических вопросах, особенно в нюансах правовых актов, касающихся жилищного хозяйства.

Чтобы общаться с разными людьми, он должен быть еще и психологом, быть хорошим лектором, уметь держать внимание аудитории, состоящий из самых разных людей – от парламентария до тети Веры и тети Маали.

Председатель должен быть пробивным человеком, чтобы отстаивать интересы своего дома в различных инстанциях, Не лишни ему и конфиденциальные связи, ведь Эстония - маленькое, интимное общество.

Людей с таким набором талантов и знаний не существует?
Разносторонне талантливые люди действительно редкость. Но в поддержку председателю будет команда правления, если в нее входят специалисты разных направлений. Правда и этого недостаточно. Потому-то и созданы у нас центры, накапливающие информацию, интересующую квартирные товарищества, ноу-хау. В Мустамяэ таким центром является Объединение квартирных товариществ.
Вопросы задавал Калью Мюрк
  

[ Обратно к Бухучёт | Индекс разделов ]

© 2001-2015 Data Service OÜ
Яндекс.Метрика